楼市调控，最重要的就是摸清中国楼市的基础数据，包括中国住房的总量、住房结构、房价、收入情况等等，否则无法避免“盲人骑瞎马，夜半临深池”的潜在风险。

《中国经济周刊》记者刘德炳

俗话说“平静的水面最可怕”。尽管不像以往那样呈现出成交高峰时的热闹喧嚣，但目前有些安静的中国楼市仍然值得警惕。在结构性的住房供需矛盾仍然比较突出的情况下，以限为主显然解决不了根本问题，购买动力依然存在，并逐渐积蓄能量。

好的政策譬如好的裁缝，只有先量体才能后裁衣，目前当务之急是逐步摸清楼市真实的基本面，并制定科学、长远的发展规划，疏堵结合，才能避免盲目调控，渐渐化解中国房产经济的顽疾。

　　楼市多指标迅速变脸

3月调控新政一出，4月全国楼市应声变脸。与今年2、3月份房地产中介公司员工忙忙碌碌的签单相比，今年4月和5月初大多中介店面都门可罗雀。

整体看，据中国指数研究院公布，其4月份监测的43个城市中，超过八成城市住宅成交量环比下降，降幅最大的是丹东，达到65.5%；其次是北京，环比下降56.6%。另外，广州环比下跌50%，上海环比下降36%。

成交下降的另一面是库存上升。中国指数研究院数据显示，4月重点监测城市库存去化明显低于3月，除少数城市库存量减少外，其余城市库存均增加。

由于变化相对滞后，房价通常很难在短时间内从上涨转为下跌，但房价上涨的速度也应声下降。据中国指数研究院对100个城市新建住宅的调查，今年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%，但涨幅比上月缩小0.06个百分点。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌；与3月相比，4月价格环比下跌的城市增加了8个。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，自新政出台以来第二个月，城市住宅的交易量、存量、价格等几个主要指标均出现明显变化，这表明“国五条”确实起到了抑制楼市的效果，可谓立竿见影。

严跃进进一步指出，3月份出台的“国五条”以及各地出台的调控细则，一方面增大了交易成本，进一步抑制投资投机需求；另一方面也影响了市场预期。新政实施的效力显现、需求提前得到透支，形成4月以来成交疲软的态势。新政效力的继续释放，以及各地差异化政策的进一步深入，将促成未来数月成交量继续有所调整。

强压下的反弹风险

从各地落实中央调控政策来看，目前的市场变化透露出明显强行抑制市场的痕迹。

5月1日，深圳开始实施商品房预售价格备案办法，这是对此前深圳调控措施的进一步落实。办法规定，房企在商品房预售过程中，价格调整幅度超出最近一次备案价格一定幅度时，应备案变更。同时，广州、北京也在执行房价指导措施，一线城市对房价的直接干预进一步加剧。

而在土地市场，由于地方政府推地的动力和信心不足，最近上市的优质土地数量大为减少。据了解，一些地方在今年一季度大量推出土地，不乏优质地块，甚至一天成交的土地超过10宗，但进入4、5月份，土地市场则是异常冷清。

这些措施反映到楼市上，也给市场带来了明显的变化。一方面是开盘数量锐减，北京市房地产交易管理网信息显示，4月北京拿得预售许可证的项目只有13个，处于历史低谷。另一方面，面对地方政府的种种调控措施，开发商变换着手法来应对。北京万科长阳半岛销售员介绍，本来万科房山项目计划以2万元/平方米左右的价格上市，但由于限价等因素，开发商将房价降低，但是增加了2000元/平方米的装修款，以此实现平衡。

市场分析人士指出，整体来看，目前各级调控政策还是以堵的成分居多，不可否认，限购、限价等政策确实对抑制楼市投机投资起到了较大的作用，但在某些方面过度扭曲市场反而挫伤了买房的积极性，甚至蕴藏了反弹的动力。

比如目前在一些地方执行的认房（借款人家庭的住房数量）又认贷（借款人的贷款记录）措施，对于一些之前贷款买房如今又要换房的家庭而言，首付和贷款比例的提高，不仅增加了买房人的负担，而且滞后了购房需求的释放。

据21世纪不动产北京区域总经理寇海龙介绍，无税房最近一个多月是市场关注的焦点，但价格也随之走高。北京某区域的代售免税房业主普遍将现有房价上调了10万元左右，部分业主甚至将自行核算后的税费再次叠加在房价上，让原本就不低的房价更上了一层楼。

严跃进表示，“当前楼市的集体沦陷，是入市观望情绪支配下的一种蛰伏现象，因此更应理解为是一种短暂的市场行为。今年4月份及1—4月累计成交量同比增幅均表明，市场需求并未消失，持续增加仍是一个不可逆的趋势。因此，新政打压下，仍应警惕楼市需求从沉默转变为爆发的可能性。”

摸清中国楼市的基础数据最重要

严跃进认为，针对当前的楼市动态，应该疏堵结合，增加疏导的成分，对楼市的各种需求应区别对待。只有强化“疏堵排漏”的需求引导模式，新政下的楼市才可能出现健康的成交环境。

为此，严跃进建议：一要疏导，即使对于不同性质的刚需购房者，也应引导其在不同产品、不同区域等方面进行分流；二要围堵，对于目前市场上出现的伪造居住证、更改工作年限等违规手段，应予以打击，从而防范各类规避楼市监管的购房行为；三要排漏，基于刚需购房者多样性的考虑，应注重挖掘和发现各类刚需的“死角”，尤其是在既有条件下无法享受政策的特殊困难者，从而减少新政给部分刚需购房者造成的误伤。

其实，无论是中央颁布的“国五条”，还是地方出台的调控细则，已经越来越注重疏导市场需求。这突出表现在各级政府均要求增加土地供应、加快保障房建设等方面。目前北京等地正在大力落实相关政策，来自北京市土地整理储备中心公布的最新数字显示，今年北京拟安排住宅用地1650公顷，其中包括保障性安居工程用地800公顷。截至4月底，北京累计新增保障性安居工程用地357公顷，已完成全年计划指标的45%。

但是，无论是疏导是围堵，其效果仍然有待商榷。本轮调控始于2010年，至今一系列调控措施出台执行三年多，无疑调控确实有些成效，但在一些地方，供需矛盾依然突出，房价上涨压力依然较大。

中房协一位副会长表示，调控政策很多是针对临时出现的具体问题而出，大多是头痛医头、脚痛医脚，而且楼市政策会经常出现各种变动，不具备系统性，而中国房地产业关联重大，系统性较强，所以持续的调控效果自然不尽如人意。归根结底，目前中国房地产业缺乏科学合理的长远规划。

其实，就疏导或者围堵而言，楼市调控无非是力度、方向两个方面，而最终决定调控力度和方向的，就是中国楼市当今和未来一段时间的市场基本情况。

市场分析人士认为，要做好长远发展规划，最重要的就是摸清中国楼市的基础数据。包括中国住房的总量是怎样的？住房结构是怎样的？房价、收入情况是怎样的？全国及重点地方的住房缺口和长期土地供应有大多？房地产数据的传输、集纳、分析进展如何？加强房产信息化建设，执行情况怎么样？等等。这些问题逐步解决好，才能最终避免楼市调控中出现“盲人骑瞎马，夜半临深池”的情况。