张兵

3月1日，国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知公布，这一《通知》被认为是上周国务院常务会议出台的新“国五条”的具体实施细则。有业内人士评价，这是继2011年初以来，国务院再次出台全面的楼市调控措施，这一房产调控新政是“对短期投资者”精准打击。

不得不承认，此次新政的最大亮点是，更注重用税收等经济手段调节市场，然而，如何用好这个手段，却是一个值得深思的问题？“按照交易差价20%征收个人所得税”是想明确地告诉投资房产的闲钱：投资房产不再是一个可行的办法，因为即使你能实现投资收益，但是会有五分之一的收益会被征走，进入财政国库，不会落入你的腰包。

必须清晰指出，立法者的初衷是让“按照交易差价20%征收个人所得税”和征收房产税两条举措互相配合，从而将目前的不动产业主精准“锁定”，如果你试图逃脱免征房产税，将手中的房子赶紧出手，那么，你又将面临：征收个人所得税，使你无处可逃，惩罚那些助推房价商涨的“囤房者”。

然而，情况似乎过于乐观。因为，其中“按照交易差价20%征收个人所得税”一条，可能会转嫁税费，实际上也还是需要购房者埋单，实现不了打压房价上涨的根本目的，反而会适得其反，房价会“报复性反弹”，而且，实际操作过程中存在漏洞，交易双方可以规避这一条“军规”。最关键是会带来许多负面影响，伤及真正的无辜购房刚性需求者。

从法律意义上讲，在交易过程中，购买者和售卖者均为平等主体，但是这一平等地位会因供需不平衡而打破。换句话说，土地是稀缺资源，一线城市楼市供求一直比较紧张，房子永远不会缺乏买主，你不买自然会有人去购买，房产拥有者甚至可以“捂盘”待价而沽，房子刚性需求者根本无从选择，房产有时会摇身变为传说中的“硬通货”。

首先，“按照交易差价20%征收个人所得税”没有区别房屋的不同性质和年限，更没有区分二手房的购房者是投资性需求还是改善型需求。举个例子，以前的房改房、经适房，当时的购买价格只有两三千甚至几百元每平米，而如今的卖出价已经高达数万元，这就意味着几乎是全部交易额的20%来征税。试想一下，你如果是一个房主，你能舍得去卖掉？而真正想抽身而退的房产资本，会因为损失按兵不动。

并且，你如何识别真正的交易差价？市场经济中，相关部门根本不可能去干涉购房者和卖房者的成交价格，如果某套房今天的实际交易总价为一百万，为了避税，购房者和卖房者会结成“战略同盟”，让书面的“合同价格”接近于上一次房子成交的价格，于是乎，可能出现个人所得税为“零税”。难道有部门会出面，对房产交易双方说，你们的成交价格不合理，你们应该重新签订合同！更有甚者，由于相当法规条文的衔接不够，购房者和卖房者还可以以附条件的赠与合同来逃避税费。

真正想抑制高房价应该是一套“组合拳”，最有效的办法是让投资性的资本撤走，让拥有多套房产的人“抛出”房产，增加土地供应，扩大供求，让房价回归到理性价格，同时，让低收入者能够通过政策性调整获得经济适用房、两限房，或者是廉租房，实现“居者有其屋”。

“限购”、“限贷”、“税收”三大房地产调控政策，无非是想给住房刚性需求者一个公平的机会，但是，“按照交易差价20%征收个人所得税”却会让刚性需求者付出更多的成本。