《中国经济周刊》 记者  孙维晨 | 北京报道

当下的中国，转型比比皆是，原本从事住宅的地产商们亦摇身化作商业地产的持有者。原本对住宅大加追捧的投资者们，如今也都转投到商业地产旗下。即便是原本最朴实的实体企业，现在对商业物业的需求也突然变得“刚性”起来。大需求铸就大市场，如今的写字楼市场蛋糕到底有多大？

地产投资新空间

44岁的郭东升，戴着十几万元的手表，西装考究地倚靠在沙发里。春节刚过，他已经成为北京诺德中心写字楼的一名业主。

这位土生土长的北京男子，总是对市场有着非同寻常的洞察力。早在1998年，他就预判出文化产业的发展大势，早早投身其中。从广渠门开始扎根，经过十余年的拼搏，他已拥有了过亿的身家。

但是财富的积累并没有削弱他对投资的热情。2011年11月，随着中央对全国房地产市场的调控，住宅价格已经出现下跌的苗头。于是他开始考虑抄底。而正在此时，北京、上海等一线城市则开始了一股热切的商业地产投资风潮。商业地产？抄底住宅？郭东升举着两枚棋子犹豫不决。

经过一番琢磨，郭东升还是决定试水商业地产。“北京早已是国际大都市，将来会有更多的企业和优秀人才到这里发展。现在是一个不错的机会，所以我选择一些比较优质的物业投资。而且这些物业也可以为我自己企业今后的发展提供空间基础。”

投资方向确定后，郭东升的思路也逐渐清晰，不过种类颇多的商业地产项目却让他眼花缭乱。写字楼、购物中心、商住两用、LOFT等各种业态纷繁复杂。在听取朋友建议和认真思考后，他决定选择写字楼为投资方向。

黄金角落里挖潜力

2011年11月的寒风里，郭东升驾车来到北京西南四环中关村科技园丰台园区。在这里，朋友向他介绍了中铁建工集团的北京诺德中心。“第一次去，主要就是想看看环境和地段。”郭东升回忆说，当他站在这几座在建的大楼脚下时便觉眼前一亮：“紧邻主路，正北正南，还紧挨汽车博物馆。”

不仅如此，郭东升随后还打听到了不少信息。他告诉记者，中铁建工的诺德品牌在全国有很多房地产项目，业主口碑很不错。而且北京诺德中心处于西南四环的丰台科技园区——从去年开始，北京市政府就计划加大南部城区的经济投入，与此同时，这个地处西南四环的角落被商界称为“黄金之角”。这里紧邻总部基地，具有浓郁的商业气氛。2011年底地铁就开通了，并且紧邻南苑机场。郭东升判断，南部城区具有巨大的升值潜力。

好位置亦不输细节

尽管地段不错，但是郭东升未多说话，依旧默默跟着前来看盘的人群，听着销售的介绍。在硕大的沙盘上，诺德中心的规划十分清楚。在售的B座写字楼紧邻主路，正巧位于另外的A、C两座之间。在其背后的对角线一段，则是规划中的200米超高层写字楼以及总裁公寓，围绕这个区域的则是一条人工河和大片绿化区域。

“有水好啊！水就是财。”商人郭东升甩开人群，将一些自己关注的问题打探清楚后悄然离开。一个多月后，就在春节前，郭东升再次来到售楼处。这次，他开始考虑更加细致的问题，比如空间面积、朝向等。

“对于我的投资来讲，面积大小和朝向是仅次于地段的第二关键因素，因为写字楼的办公室是用来经商的，从商的人都比较喜欢朝向主要的交通干线方位。那么从投资的角度说，我肯定是先选择最好的朝向和开间形态。”郭东升在售楼处这里走走那里看看，听听别的客户的交谈和观点，问问物业等细节。随后，他又一声不吭地走了。

短暂的春节假期很快就过去了。正月初八一上班，郭东升第三次来到北京诺德中心。与前两次不同，他这次首先走到销售公示栏面前，仔细研究了一下销售情况。 看到还有不少选择，郭东升下定决心果断出手。

在此之前，他早就已经先行看过附近的多家写字楼。“我也问了一下周边写字楼的行情，有比这里贵的，也有比这里便宜的。还有像总部基地也有些转让的。”出于地段、资金、可选性、朝向等全方位考虑，这位精明的商人最终拔出了签字笔，交纳定金。

性价比才是硬道理

经过挑选，郭东升在9层和11层分别购置了共计超过700平方米的不同格局的开间写字楼。“我一共交付了一千多万的房款。”郭说的金额并非贷款而是全款现金交割。“首先，这个资金量对我压力不大。其次，如果使用银行贷款手续非常麻烦，利息也非常多，不划算。”

与其他区域的写字楼相比，郭东升认为位于丰台科技园区的北京诺德中心性价比更高。

郭东升告诉记者：“像CBD核心区域，写字楼价格已经很高了，升值空间也很小。我所期望的翻倍升值，想也别想。另外在北京的一些文化创意产业园有一些小的独栋楼盖得也不错，但是它们总体的规划格局和开间格局不适合我的投资计划——因为面积比较大，基础设施配套比较差，而且要等待其完善的时间也非常长。”

相对而言，把企业安置在丰台科技园还会有更吸引人的政策。郭东升研究发现，北京诺德中心隶属于中关村科技园区，同样享受中关村科技园区的相关优惠政策。“举一个例子，在这里的企业可以享受孵化器待遇。企业入驻以后，可以去申报高科技型企业，享受减免税收的政策。还可以每年申请科技奖励基金。这对于我的投资来说也是一个亮点。而且项目也是区域内的标志性项目，未来不管是租售，还是自用，对企业的形象都有很好的提升。这也是我想要的效果。”

这里也有“刚需”

相对于郭东升的老练，拥有一家广告企业的邓国红则略显文人气质。泛着绿色的卡其布休闲外套和中规中矩的眼镜显示着此人的性格——踏实且不失活力。就在郭东升成交之后不久，邓国红也坐到了签约桌前。

“我的性格就是这样的。”邓国红认为，不踏实就做不成事业，没活力就做不成广告事业。从2002年开始，老邓一直坚守着自己的广告事业。在他的努力中，企业做起来了，员工也增加了，办公室却变得拥挤了。

不大的办公空间以及不很理想的写字楼形象成为了阻碍他企业发展的一道屏障。换个办公地点也就成了老邓公司不折不扣的刚性需求。“我现在位于北京蓟门桥的那个办公室太小了，根本装不下我们那二十几口人。”老邓麾下20多个精干的男兵女将被塞在100多平米的套间里。

不仅如此，每天的堵车让他的员工一早就生一肚子气。而且他认为，现在的办公地点绿化率十分低。“看不见一点绿，让我的员工每天感到很焦虑。一抬头是高楼，一低头是电脑。这样会影响工作效率。”

“国企背景”服务更靠谱

员工的反应老邓感同身受。他开始四下寻找合适的写字楼。“有一天过来看我跟别人合作的广告生产工厂，突然发现了北京诺德中心。第一眼就觉得这里是个最佳选择。”

邓国红的广告工厂就设在诺德中心的斜对角，可谓“天时地利人和”。不仅如此，他认为有中铁建工这样的国企背景，诺德中心的质量和物业都有保障。

自从有了这样的想法，邓国红每次经过此地都会有意无意 “瞄一眼”。同时，他还为员工打听了私用的房租价格和配套设施。更巧的是，老邓公司的多家老客户都集中在离这里很近的总部基地。

同样，邓国红也在其他区域“探索”过写字楼。“我去国贸一带看过，单价没有四五万根本下不来。诺德中心虽然不在中心区域，但交通十分方便，上下班不堵车。我对比过同区域的写字楼，无论是价格还是品牌或配套，诺德中心都是最佳选择。而且，以后来这里上班不用担心没有停车位。”

来回三四趟，邓国红也拍了板。他在十层购买了一处400多平米的写字楼。“朝南向，有阳光没遮挡，很舒服。”在老邓看来，他足以承受这里单价不超3万的价格。“这个价格能买到国企背景的写字楼很划算，而且写字楼物业也是中铁建工的，对未来的物业服务我比较放心。”

吸引力源自稀缺性

2012年2月，当邓国红再次来售楼处的时候发现，他所在的B座共计252套房源已经销售一空。

在这里工作时间不长的销售经理赵佳已经成交了多笔写字楼交易。她告诉记者：“从去年12月到今年1月，是开盘以来的销售旺季。很多民营企业家，特别是高新技术企业，都选择在这里购买写字楼以扩大自己的企业规模。春节后有一位企业家一次性现金付款买走了一整层写字楼。”

商业地产前景很好，无论是投资还是自用，都应及早谋划。负责诺德中心销售的项目总监孙膑告诉记者：“在西南四环这个区域，作为地标建筑的诺德中心本身就具有稀缺性。加上便捷的交通、综合体的配套以及科技园所拥有的多项优惠政策，如此种种，无论是对于投资者还是自用者而言，都有很强的吸引力，这也是诺德中心项目能在短短两个月里取得如此骄人销售业绩的原因。 2012年，我们还会有更多更好的产品推出。”