《中国经济周刊》评论员

国土资源部部长徐绍史在近日召开的“全国国土资源工作会议”上表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级政府审核同意并报国土部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。

上述举措无疑是对保障房建设土地、资金双重制约的有力反弹。有资料显示，2011年，全国保障性住房用地供应量以及其占住宅用地总供应量之比逐月提高，尽管如此，北京、上海等住宅用地极为稀缺的城市，高压之下仍难完成保障性住房供地计划。更不用说，急剧增加的保障性住房用地供应必然从量、价两个方面同时打压普通商品房土地出让，由此导致本就捉襟见肘的保障性住房建设资金来源更趋枯竭。

试行集体建设用地建设租赁房，一则可以大幅增加可用土地（如上海集体建设用地占到全市建设用地总量40%），二则可以大幅减少节节攀升的征地拆迁费用。只不过，这种看似一举多得并且已经在部分城市早有探索的土地制度改革，始终面临着保障房会否变身小产权房的重重疑虑。

如果仅从理想状态来看，这种疑虑杞人忧天，因为国土资源部2011年5月份下发的《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》中，就曾为此试点设定了原则，如控制规模、优化布局、集体自建、只租不售、土地所有权和使用权不得流转，等等。因此，只要把住这几条，集体建设用地建设的租赁房，的确如住建部住房保障司司长冯俊接受采访时所称，“它和小产权（房）是完全不同的概念”。

然而现实世界的复杂性容不得我们如此乐观，因为假如所有法规果真得到全部执行，从来不具备政策许可的小产权房又如何会在地方政府鸵鸟心态的庇佑下四散丛生。据调查显示：在北京，小产权房已占市场总量20%；在西安，小产权房已占市场总量25%-30%；至于问题最严重的深圳，该市国土局2007年住宅调查结果显示，全市“城中村”农民房或其他私人自建房总建筑面积竟然高达1.2亿平方米，占到全市住房总量的一半。

归根结底，中国的土地制度改革时常出现“一抓就死、一放就乱”，原因皆在于围绕土地的利益主体——中央政府、地方政府与农户三者间利益不相兼容。这其中，客观上处于承上启下枢纽地位的地方政府将不得不面临在执行政策中，“忽视”自身政绩考量，最大限度惠及于民的考验。

公租房的特殊性更是加剧了问题的复杂性，因为这一严重挑战地方财政承载度与持久性的公共产品一旦放诸大的时、空范围，很容易让人怀疑其发展前景，会不会因为夹杂进一个充满权宜色彩的土地安排，最终反而为下一步根本性变革平添变数？